KINH NGHIỆM CỰC ĐỈNH ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHUNG CƯ


Mấy năm gần đây xu hướng nhà nhà đi mua căn hộ chung cư để đầu tư và hiện giờ vẫn có rất nhiều người đầu tư thắng lợi nhưng cũng không ít người lỗ chỏng vó hoặc bán huề vốn hoặc lời hơn gửi ngân hàng một ít. Cái lỗ ở đây là lỗ chi phí cơ hội để đầu tư vào cái khác sinh lợi nhiều hơn. Bài viết chỉ xét đến đầu tư bán lại sinh lời chứ không nhằm mục đích tích luỹ tài sản hay cho thuê để bảo vệ giá trị tiền hay mục đích nữa là rửa tiền. Dưới đây là một vài tiêu chí mà Diễn giả Phạm Tuấn Anh chia sẻ để mọi người tham khảo trước khi xuống tiền.

1. Vị trí

  • Vị trí dự án phải còn nhiều tiềm năng tăng giá như nó phải mặt tiền đường còn khả năng nâng cấp, mở rộng trong tương lai, căn hộ trong hẻm hoặc nội khu dự án nào đó thì chỉ tăng trưởng đến khi nhận nhà mà thôi, sau đó không tăng nhiều nữa.
  • Tiêu chí quan trọng nữa là gần dự án phải có “cái gì đó” sẽ xây dựng trong tương lai gần (3-5 năm tối đa) như trung tâm thương mại khủng, trường học điểm, ga tàu điện, bến xe, tuyến đường lớn huyết mạch (tránh đường Container chạy nha)….hoặc ít nhất nó gần vài dự án căn hộ mở bán giai đoạn sau nhưng tiêu chí không cách nhau quá xa.

2. Chủ Đầu tư

  • Phải lựa chọn chủ đầu tư đã triển khai ít nhất vài dự án trong quá khứ.
  • Các đối tác của chủ đầu tư từ nhà thầu, thiết kế, giám sát và ngân hàng cho vay và quản lý vận hành cũng phải uy tín và chất lượng. Ít nhất nằm trong danh sách hạng 2 của Việt Nam dù căn hộ tầm trung.

3. Quy mô và giá bán

  • Đầu tư căn hộ chung cư phải lựa chọn dự án không quá ít căn hộ (<500 căn) và không quá nhiều căn hộ (>2000 căn) liên quan đến khả năng ra hàng của nhà đầu tư. Nếu quá ít căn sẽ thiếu thị trường thứ cấp, sàn và môi giới tham gia bán hàng sẽ làm cho thị trường ít sôi động và giá bán ra không như kì vọng và kéo dài chôn vốn. Nhưng nếu quá nhiều căn thì lúc ra hàng có quá nhiều nhà đầu tư xả hàng thậm chí cắt lỗ dẫn đến đẩy thị trường thứ cấp không như mong đợi.
  • Giá bán phải dựa theo nhiều tiêu chí như phân khúc sản phẩm, thương hiệu chủ đầu tư nhưng quan trọng nhất vẫn nên xét tiêu chí giá căn hộ đã có VAT trên diện tích thông thuỷ so với giá đất xung quanh, thường các nhà đầu tư nên đối chiếu giá bán căn hộ so với giá đất xung quanh đó, nếu bằng 1/2 đến 3/5 giá đất nền, nhà phố quanh dự án là đầu tư ổn, nếu cao hơn thì khả năng sinh lợi sẽ thấp.
Ảnh: Internet

4. Layout, thiết kế và tiện ích

  • Layout cũng khá quan trọng, nhà đầu tư vẫn nên chú ý nếu như thiết kế mặt bằng thiếu ánh sáng và gió lưu thông, chiều cao trần thấp, đặc biệt là người Việt rất trọng phong thuỷ và thích nhà có ban công, nếu căn hộ trung tâm đầu tư cho người NN thuê thì không sao, chú ý thiết kế nhà đối cửa, thiết kế vị trí đặt nhà vệ sinh và bếp….
  • Layout còn liên quan đến mặt bằng số lượng căn trên mặt bằng tầng, số thang máy, chỗ đặt thiết bị kỹ thuật, rác…mua gần mấy chỗ này giá bán lại sẽ không cao.
  • Thiết kế liên quan đến mật độ xây dựng, chiều cao trần, hành lang, thoóat hiểm và đặc biệt diện tích tối ưu hiện nay đó là 40-45m2 căn 1PN, 46-59m2 căn 1+1 PN, 60-75m2 căn 2PN và trên 75m2 căn 3PN. Căn nhỏ thường bán nhanh hơn và lời nhiều hơn nhưng lại khó lấy căn theo kiểu bán booking như hiện nay
  • Quan điểm nữa đó là không nên mua lầu có tính chất “xui” như lầu 4,13,14 và lầu cao nhất vì áp mái nên rất nóng trừ khi nó là Penhouse đẳng cấp. Lầu thấp nhất nếu shophouse với số lượng/quy mô hợp lý thì nên mua nếu tự tin giành giật được và đơn giá chỉ nên gấp tối đa 1.5 lần căn hộ bên trên, ưu tiên shop thông tầng và sở hữu lâu dài (duplex).
  • Cái nữa là đã xác định mua đầu tư thì không nên quá coi trọng hướng nhà, vì từ trường chung cư biến động, quá nhiều quan điểm phong thuỷ nên các thầy cãi nhau mãi chưa xong. Tuy nhiên đã mua đầu tư nên mua hướng lệch Bắc hoặc lệch Nam, hạn chế mua ban công hướng chính Tây vì quá nóng, người mạng Tây tứ trạch cũng không dám mua vì quá nóng với thời tiết HCM và cực kỳ tốn điện.
  • Tiện ích thì cứ chọn chỗ nào làm tiện ích nhiều nhất và đẹp nhất có thể nhưng phí quản lý và dịch vụ phải hợp lý. Nhiều khách lăn tăn căn hộ và nhà phố chỉ bởi vì rất sợ “phí quản lý”

5. Tiến độ thanh toán

  • Lựa chỗ nào cho thanh toán nhẹ nhất, linh hoạt nhất có thể. Tối ưu nhất là các chủ đầu tư có vốn nước ngoài, không được thu quá 50% khi chưa bàn giao nhà, thường các chủ đầu tư bày cho đóng rất nhẹ ban đầu ký HĐ 10-20 % sau đó cứ 1-5%/tháng nhưng không quá 50%, rất khoẻ để ra hàng mà không bị áp lực đóng tiền. Các chủ đầu tư nước ngoài cũng thường làm tốt về pháp lý, xây dựng, sổ hồng và quan trọng nhất là về tiền, các chủ đầu tư này dư tiền nên làm xong bán cũng được, không vay ngân hàng và đi làm ăn quốc tế nên phải giữ uy tín với nhà nước mình.
  • Về phân khúc căn hộ cao cấp có Capitaland và Keppleland, phân khúc nhà trung cao có EZland mới lên cũng khá ổn.
  • Về chủ đầu tư Việt Nam thì hên xui nhưng vẫn đánh giá cao Vin ở phân khúc cao cấp, Novaland, Khang Điền phân khúc trung cao, Nam Long phân khúc nhà ở giá trung bình.

6. Thời điểm đầu tư và ra hàng

  • Nên mua từ đầu và giai đoạn đầu nếu dự án có nhiều đốt bán hàng vì sẽ mua được giá tốt nhất và được ăn theo tăng giá các đợt sau từ chủ đầu tư. Thời điểm vàng thứ 2 đó là trước thời điểm nhận nhà, dù số tiền bỏ vào khá lớn khoảng 50-70% nhưng khi bàn giao chính là thời điểm căn hộ gần đạt mức cao nhất có thể. 5 năm sau đó chỉ là tăng theo trượt giá đồng tiền hoặc có biến động về hạ tầng hoặc tiện ích nào đó lân cận giá mới tăng nhiều.
  • Mua sỉ bán lẻ: Nếu chủ đầu tư có chính sách chiết khấu cao, tài chính đủ và đo lường được thị trường cũng như quan hệ đủ tốt với các sàn và môi giới thì nên đầu tư sỉ và bán lẻ ra bằng giá chủ đầu tư, ưu điểm là chắc chắn lời dù không nhiều nhưng nhược điểm là áp lực dòng tiền rất cao, dễ dẫn tới vỡ trận nếu không xoay tiền và ra hàng kịp.
  • Có 4 đốt ra hàng cơ bản trong đầu tư căn hộ chung cư:
    1. Lướt cọc: Ngay khi bốc được căn nhỏ đẹp, có thể lời nhiều về sau thì sẽ bán chênh ngay được vài chục với căn hộ trung cao hoặc vài trăm với căn hộ cao cấp.
    2. Chủ đầu tư bán giai đoạn 2: Lúc này giá công ty sẽ tăng từ 3-10% tuỳ chủ đầu tư, nhà đàu tư đợt 1 sẽ có lời nếu bán thấp hơn giá chủ đầu tư và căn đó đẹp.
    3. Bán sau khi nhận nhà: lúc này căn hộ đã hoàn thành, người mua ở sẽ bắt đầu tìm hiểu về căn hộ, tiện ích trong căn hộ và xung quanh, và họ an tâm vì nhà đã bàn giao, bạn bè của họ cũng muốn về ở chung, nhu cầu mua lại khá cao dẫn đến thanh khoản sẽ tốt.
    4. Căn hộ ra sổ hồng: Sẽ dễ bán hơn do có nhiều ngân hàng hỗ trợ nên lãi suất tốt hơn, khách mua ở yên tâm pháp lý hơn, mua bán đóng thuế ít hơn (khai thấp được) vì hiện thuế thu nhập xét theo xuất hoá đơn của chủ đầu tư rồi.

Hy vọng với những thông tin trên mà Diễn giả Phạm Tuấn Anh đem đến sẽ cho các bạn có cái nhìn toàn diện và đa chiều hơn.

Nguồn: Luong Ngoc Khanh/ Group An Cư

Nếu có bất kì vấn đề thắc mắc nào, quý vị hãy để lại bình luận xuống phía dưới hoặc liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp.

Công ty TNHH Lion Invest
Tel: 0911.100.502